BetVictor Sports(伟德体育)国际官网区域楼市观察 长三角珠三角篇

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　　当前购房者较为理性，更加注重房屋的性价比和居住品质。外环外交通便利、配套完善的刚需楼盘，以及内环内品质优良的改善型楼盘更受青睐。其中刚需聚焦外环外80-100㎡（总价400万-600万），改善型偏好内环120-150㎡（总价800万-1200万），上海目前首付比例已降至15%-25%，高收入群体倾向多首付（50%以上）以减少贷款压力。另外，从调研情况来看，居民置业目的中，多为“学区需求”或“改善居住”。

　　需求分化，刚改“领跑”，高端“式微”。2024年，杭州的新房市场仍为典型的改善自住主导的市场，超50%的成交房源集中在100-140㎡之间，主力总价段为350-600万元。经调研，购房者大多为了学区改善或居住面积改善，倾向于选择集热门板块、品牌房企、配套完善、性价比高且产品力强等五大优势于一体的项目，“买到就是赚到”的心理使得热门项目摇号竞争激烈。与之形成对比的是，杭州豪宅市场较为“沉寂”，2024年杭州全市仅成交2435套总价1000万以上的高端住宅，市场份额仅5.5%，成交总面积不足60万㎡，同比下降超四成，且总价多在 1000-1500万元之间，2000万级、3000万级的顶豪产品成交量仅几十套。

　　三是参与主体更加多样化。限价时代，杭州楼市主要由滨江、绿城两家房企占据主导地位，预计2025年“滨绿建”（滨江、绿城、建发）占据TOP3的格局仍不变，但市场参与主体更加多元化。一方面，在新的市场、政策背景下，国央企回归。中海、招商2024年底已加预期入场，2025年初华润竞得西站新城宅地刷新板块单价记录，金地溢价31%摘得临平老城低密宅地；另一方面，本土中小民企活跃，新的民企加入。2025年兴耀房产、中天美好、英冠控股、建杭置业、西房集团等本土中小民企将继续走出“差异化”路线年贝壳首次在杭拿地（与滨江、兴耀合作），也将给杭州市场增添新元素。

　　整体来看，义乌房地产市场实现平稳发展，主要源于两方面有力支撑。一是，人口与政策优势。2024年义乌常住人口超190万，其中外来人口达140万，楼市新政大幅提高人才购房补贴额度，不限购/不限贷/降低购房门槛，吸引了较多外来购买力；同时，本地客群追求“终极改善”的消费升级，也支撑着市场成交韧性。二是强大产业支撑。义乌独特的经济发展模式依托强大产业，催生出众多民营企业主和个体工商户，这类客群购买力强，对产品更新换代需求较为强烈。

　　从调研反馈来看，2024年以来，购房需求中大多数仍是为了结婚和孩子上学，其中为了结婚而置办婚房这类人群，侧重购买新房，户型以三居室为主，部分项目的置业人群中，年轻人购房作为婚房的占比超过半数；因孩子上学购房的人群中，着急的客户会重点考虑二手房。除此之外，当地改善客群置换需求仍在，但整体占比明显减少，一方面，因没有电梯或没有暖气等想换房的业主，多在前几年已经完成改善，另一方面，当前新房项目中，好位置、好配套的项目价格并不便宜，购房者换房也比较谨慎。

　　在一系列政策优化刺激下，2024年四季度以来，深圳楼市持续改善，呈现阶段性“回稳”。2024年深圳新政支持力度大，当前居民购房首付比例及贷款利率已达历史最低，限购政策也处于自实施以来最宽松阶段。政策调整极大提振了居民的购房信心，四季度以来，深圳楼市活跃度持续提升，交易量出现阶段性“回稳”。2024年全年深圳市新建商品住宅共成交3.8万套，成交面积390万㎡，同比增长22%，二手住宅共计备案5.4万套，同比增长67%，为近四年中成交量最高值。

　　在限购政策放松及市场持续改善影响下，部分购房者入市意愿有所增强。80后、90后依然是深圳主力购房者，主要分布在金融、保险、证券、IT、移动通信、贸易商业等行业。近期和亲友交流了解到，随着2024年深圳放松限购条件以及市场持续改善，部分购房者入市意愿增强。如：李女士（45岁）基于给孩子工作居住或保值增值考虑，想趁现在政策利好、价格不高的情况下，在深圳买房；张先生（35岁）因家中添新成员，考虑当下利好政策支持、置换成本下降，近期开始着手寻找合适的房源，计划购置一套四房的二手房；王女士（31岁）在深圳多年，曾在多个城中村租住，出于自住考虑，已提交材料申请深圳人才房，近期成功摇号选到了位于光明区的一套两房户型。

　　2024年，广州房地产市场整体呈“先抑后扬”趋势，四季度市场加速修复。9月26日中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”的政策导向后，广州全面取消限购政策、下调房贷利率、契税优惠等一系列重磅政策的出台，极大的提振了市场信心。同时，广州房地产市场发生了积极变化，自新政实施以来，各楼盘到访量及成交量上升显著，市场需求得到进一步释放。全年数据来看，2024年广州全市新建住宅网签面积达793.5万㎡，同比微降4%。其中，四季度网签面积303.7万㎡，同比大幅上升55%，楼市筑底迹象明显。

　　中心区域成交占比明显提升，改善需求不断增加。进入2025年1月，广州房地产市场延续2024年四季度以来止跌回稳的态势，尤其是上半月，周均网签套数在1800套左右。据市场调研了解，自去年9月底以来，购房者心态发生积极改变，观望情绪逐渐减弱，此前部分观望客户加快了入市的步伐。得益于广州全面取消限购政策，以及近年宅地供应集中于中心区域，核心区域优质楼盘供应大幅增加，当下以置换及改善需求为主的购房者，越来越倾向于在中心区域置业，成交占比也有明显提升。虽然临近春节假期，但市场到访量及认购量仍然保持一定热度，相比去年同期有所改善，预计2025年改善型需求仍会是市场主流。

　　展望2025年，受政策的持续优化带动，叠加当前购房门槛及购房成本降至历史较低水平，将有效激发购房需求的释放，预计广州楼市在政策持续支持下，市场有望进一步筑底回稳。同时，市场的分化也将更趋明显，中心区域的改善楼盘和核心商圈的优质项目将更受青睐，尤其是近年推出的中心优质地块，一方面拥有优越的地理位置及完善的配套设施，另一方面得益于建筑新规的实施，得房率超100%已成新盘标配，部分创新项目甚至达到120%以上，而外围区域项目仍面临较大去化压力，需市场热度进一步回升带动整体市场企稳恢复。

　　区域市场分化相对明显，假期横琴、十字门、南湾等热点区域部分项目成交较活跃。2024年以来，在各项房地产利好政策催化下，珠海房地产市场呈现一定修复态势，根据中指数据，2024年11、12月全市成交量重回20万㎡以上。2025年春节期间，部分房企选择“春节不打烊”，如本土龙头房企华发集团各项目“春节售楼部不打烊”。假期期间，区域市场分化相对明显，有封关利好的横琴、核心区十字门、南湾等热点区域部分项目成交较活跃，如位于十字门的华发湾玺壹号，春节期间销售额约1.2亿元；横琴华发横琴玺，新年期间来访300组，销售金额约2亿元。南湾的华发四季云山，到访122组，成交6套，销售金额2000万。成交客户主要分为两类，一是以留珠过年人群，二是外地客群。此外，珠海是较早一批落地收购存量住房政策的城市之一，收购已有一定实质性进展，未来房地产库存量下降的预期较强，购房者对市场的信心正逐步修复中。

　　节前多因素带动二手市场修复，节后一二手联动下有望为市场带来积极影响。1月第二周（1.6-12）、第三周（1.13-19），东莞二手住宅周度网签量分别为731套、773套，较2024年全年周度成交高60%以上，二手市场韧性较一手更强。其中原因主要有：①房地产市场政策催化；②改善需求相对旺盛；③二手确定性更强；④临近小学报名期，学区房需求开始释放。二手市场的修复，为市场带来积极影响，部分置换需求将流入新房市场，节后一二手联动下有望带动新房市场阶段性修复。

　　市场持续分化，预计市中心及产业强镇市场有望维持一定活跃度。从基本面来看，东莞发展潜力突出，常住人口突破千万，且产业转型升级向好，以松山湖高新区为代表的高附加值产业集中区域支撑经济增长。经过近年来的统一规划以及基础设施等快速推进，东莞市中心的东城、南城等区域城市界面已焕新，商业开始集聚，逐渐摆脱过往各镇街独自发展、规划不协调的问题。这也明显反映到房价上，东城、南城以及松山湖板块目前房价韧性较强，其中南城新房价格维持在40000元/㎡以上的相对高位，且改善需求旺盛。预计未来一段时间，东莞市场分化态势仍将持续，市中心以及产业强镇房地产市场有望维持一定活跃度。